Com mais de R$ 100 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) potencial e 224 empreendimentos espalhados pelo país, a multipropriedade ganhou espaço no mercado imobiliário brasileiro. O crescimento, porém, traz uma pergunta cada vez mais relevante para quem recebe uma oferta de uma fração de apartamento, casa ou resort: afinal, comprar uma multipropriedade vale a pena?
Não existe uma resposta única. Especialistas ouvidos pelo N4 News afirmam que a decisão depende principalmente da frequência de utilização do imóvel, dos custos ao longo dos anos e das expectativas do comprador.
Um dos principais cuidados é não tratar automaticamente a aquisição como um investimento tradicional. Embora a fração constitua patrimônio e possa ser negociada posteriormente, rentabilidade, valorização e liquidez não são garantidas.
Mercado de multipropriedade supera R$ 100 bilhões e dobra em seis anos no Brasil
Investimento ou imóvel para aproveitar as férias?
É justamente na definição de investimento que aparecem diferentes interpretações.
Cézar Haik, empresário e investidor do mercado imobiliário, considera a multipropriedade uma aquisição patrimonial, mas ressalta que isso não significa necessariamente um produto destinado a gerar retorno financeiro.
“Eu considero investimento, sim. Você adquire um bem próprio, com escritura no seu nome. O que não pode acontecer é confundir investimento com rentabilidade. São coisas diferentes.”
Para Haik, o modelo permite adequar o tamanho da aquisição ao uso efetivo de uma segunda residência.
Em vez de comprar integralmente um imóvel que poderá permanecer vazio durante boa parte do ano, o consumidor adquire períodos determinados de utilização.
“A intenção do modelo é clara. Ele permite comprar de acordo com a sua necessidade real, sem alocar capital em algo que vai ficar ocioso a maior parte do ano.”
O especialista ressalva que empreendimentos de multipropriedade podem apresentar unidades capazes de gerar retorno, mas considera diferente a situação de quem compra poucas semanas anuais.
“Quem compra duas ou três semanas está comprando uso.”
Luccas Isnard, CEO da Vizu Imobiliária e especialista no mercado imobiliário, adota uma classificação mais conservadora.
“A multipropriedade deve ser encarada, principalmente, como uma aquisição voltada ao lazer e ao uso do imóvel, e não como um investimento financeiro tradicional.”
Para ele, a possibilidade de valorização ou geração de renda existe, principalmente em destinos turísticos consolidados, mas não deveria ser o fator decisivo para a compra.
“Na minha avaliação, o melhor negócio é aquele em que o comprador consegue aproveitar o imóvel e, eventualmente, obter algum retorno com ele. Quando a pessoa compra apenas pensando em valorização futura, sem considerar os custos e as limitações de uso, o risco de frustração é maior.”
Apesar da diferença conceitual entre os especialistas, existe uma conclusão comum: a decisão deve fazer sentido pelo uso, independentemente de uma eventual valorização futura.
Para quem a multipropriedade pode fazer sentido?
Imagine uma família que todos os anos passa parte das férias no mesmo destino. Ela gosta da região, pretende continuar retornando e costuma gastar com hotéis ou resorts de padrão semelhante.
Esse é um cenário no qual a multipropriedade pode ser considerada.
Isnard aponta que o modelo tende a funcionar principalmente para consumidores que apresentam recorrência nas viagens e querem utilizar a estrutura sem assumir o custo de uma propriedade inteira.
“É um modelo interessante para famílias que valorizam lazer, previsibilidade e estrutura de hospedagem, mas que não necessariamente querem ou precisam arcar com os custos de adquirir uma propriedade inteira.”
Haik amplia essa lógica para a própria economia do compartilhamento.
“Eu acredito no compartilhamento como tendência natural, e não só em imóvel. Aeronave, embarcação, equipamento. O mercado caminha para lá.”
Na avaliação dele, mais importante que a renda do consumidor é a relação entre o capital empregado e aquilo que será efetivamente utilizado.
“O perfil não se define por renda. Ele se define por quem quer ter residência de lazer sem mobilizar capital alto e ainda deixar esse capital ocioso.”
A pergunta mais importante: vou realmente usar?
Antes de fazer qualquer projeção sobre valorização, aluguel ou revenda, os especialistas recomendam responder a uma pergunta muito mais simples:
Quantas vezes eu realmente pretendo utilizar esse imóvel?
Para Isnard, esse deve ser um dos principais filtros da decisão.
“Mais importante do que olhar apenas para o preço da fração é perguntar: ‘Eu realmente vou usar esse imóvel?’. Se a resposta for sim e o contrato fizer sentido financeiramente, o modelo pode ser bastante interessante.”
Haik segue raciocínio semelhante e chama atenção para o risco de adquirir mais períodos do que a família necessita.
“Onde o modelo não funciona é onde a compra não corresponde ao uso. Quem compra mais semanas do que vai usar transforma uma decisão inteligente em desperdício. O filtro é esse. Uso real.”
Isso significa que uma oferta aparentemente vantajosa pode deixar de fazer sentido caso o proprietário utilize apenas uma pequena parcela dos períodos adquiridos.
Como calcular se o preço da fração compensa?
O preço anunciado é apenas o começo da conta.
Haik sugere um cálculo simples. Considere, por exemplo, uma fração vendida por R$ 100 mil, oferecendo direito a quatro semanas de utilização por ano.
O capital inicialmente empregado equivale a R$ 25 mil por semana anual adquirida, antes de considerar manutenção e demais despesas.
A partir daí, a comparação deve ser feita com o comportamento real daquela família.
“Compare esse número com as viagens que você já faz hoje. Avalie se o imóvel atende a sua família, se o serviço entrega, se o lazer sustenta, se a região é onde você quer voltar todo ano.”
E acrescenta:
“Se o produto atende e a conta cabe no seu padrão de viagem, o preço é compatível. Se você precisa forçar a planilha para justificar, não é.”
Isnard recomenda projetar a conta por vários anos, considerando não apenas o preço da fração, mas despesas recorrentes, reajustes e quantidade efetiva de diárias disponíveis.
Condomínio, manutenção e taxas também entram na conta
Assim como acontece com outros imóveis, a multipropriedade envolve despesas que permanecem depois da aquisição.
Dependendo do empreendimento e do contrato, podem existir custos de manutenção e administração, condomínio, tributos e cobranças relacionadas a determinados serviços, reservas ou alterações de períodos.
“O preço da fração é apenas uma parte da conta: o que realmente importa é conhecer o custo total de manutenção daquele direito de uso ao longo dos anos”, afirma Isnard.
Outro cuidado é observar como essas despesas poderão evoluir.
“Uma taxa que parece pequena no momento da compra pode representar um valor relevante depois de alguns anos, principalmente quando há reajustes previstos contratualmente.”
Haik chama atenção para outro tipo de despesa que nem sempre aparece na planilha: o custo de pagar por um período que não será utilizado.
“Para mim, um custo merece destaque. O custo do não uso.”
Por isso, adquirir uma quantidade adequada de semanas pode ser tão importante quanto negociar o preço inicial.
Multipropriedade ou hotel: o que sai mais barato?
Essa comparação é possível, mas não deveria se limitar à soma das diárias.
Quem reserva um hotel possui liberdade para mudar de destino, categoria da hospedagem ou até não viajar naquele ano. Já o proprietário de uma fração mantém determinados compromissos financeiros independentemente da utilização.
Haik considera essa diferença importante:
“Hotel é despesa sem compromisso. A família muda de destino, pula um ano, viaja em outra data. A fração fixa lugar e obriga pagamento anual mesmo em ano ruim. Isso tem valor. E o valor é negativo para quem gosta de variar.”
Por outro lado, ele ressalta que o proprietário não precisa necessariamente substituir todas as viagens pela multipropriedade.
Uma família que viaja quatro vezes ao ano, por exemplo, pode adquirir apenas um ou dois períodos e continuar escolhendo livremente os demais destinos.
Isnard recomenda comparar hospedagens equivalentes, levando em consideração padrão do empreendimento, período do ano, quantidade de dias, flexibilidade e todos os custos recorrentes da fração.
E se eu quiser vender depois?
Aqui aparece um dos principais pontos de cautela.
A possibilidade de revenda existe, mas os especialistas rejeitam a ideia de que seja possível presumir facilidade para encontrar outro comprador.
Isnard explica que a demanda dependerá de fatores como destino, empreendimento, período adquirido, estrutura e custos de manutenção.
“Não é recomendável assumir que haverá um comprador disponível pelo mesmo preço, ou por um preço maior, no momento em que decidir vender.”
Haik argumenta que a liquidez é consequência da relação entre oferta e demanda.
“A fração pode ter liquidez comparável à de um imóvel convencional se o empreendimento tiver mais demanda do que oferta disponível. O que acontece com frequência na multipropriedade é o contrário. Muitas frações no mercado e demanda inferior.”
Para ele, o consumidor deveria investigar quantas frações estão sendo comercializadas no empreendimento antes de fechar negócio.
Posso contar com a valorização?
Também não.
Destino turístico consolidado, qualidade do empreendimento, período adquirido e relação entre oferta e procura podem favorecer a valorização. Nenhum desses elementos, entretanto, transforma o ganho futuro em certeza.
“Eu não recomendaria que alguém adquirisse uma multipropriedade exclusivamente com a expectativa de valorização”, afirma Isnard.
Haik é ainda mais direto:
“Compre pelo uso. Se a valorização vier, ela é consequência, não é a tese.”
Quando a multipropriedade não vale a pena?
As respostas dos especialistas permitem identificar alguns cenários nos quais a aquisição merece atenção redobrada.
Para quem gosta de conhecer um destino diferente a cada viagem, por exemplo, a obrigação associada a um imóvel específico pode reduzir justamente a flexibilidade desejada.
Também pode não fazer sentido para quem compra mais períodos do que utilizará, depende de financiamento elevado, precisa ter acesso rápido ao capital investido ou só consegue justificar o negócio supondo uma valorização futura.
Haik acrescenta outro cenário:
“Não faz sentido para quem não sustentaria a manutenção em um ano ruim. A obrigação acompanha a fração.”
Isnard propõe uma conta final:
“Quanto vou pagar ao longo dos anos e quanto, de fato, vou utilizar? Se a resposta não fechar essa conta de forma confortável, provavelmente existem alternativas de hospedagem ou de investimento mais adequadas para aquele consumidor.”
No fim, o principal parâmetro não está na promessa de quanto a fração poderá valer daqui a alguns anos, mas no quanto ela será utilizada enquanto estiver nas mãos do proprietário.