Com a chegada das férias e a proximidade do verão, cresce a procura por imóveis alugados por poucos dias. Para quem pretende disponibilizar um apartamento em plataformas como o Airbnb, porém, ser proprietário do imóvel não significa necessariamente ter liberdade para oferecer estadias de curta duração sem observar as regras do condomínio.
A questão está em discussão no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deverá estabelecer uma orientação nacional sobre os limites desse tipo de locação em condomínios residenciais.
Até que isso aconteça, proprietários devem verificar a convenção, o regimento interno e eventuais decisões tomadas em assembleia antes de anunciar o imóvel.
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O que o STJ vai decidir?
A controvérsia chegou ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.443.
O STJ deverá definir se uma convenção que determina apenas que o condomínio possui destinação residencial já permite impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou se é necessária uma proibição expressa desse tipo de atividade.
Enquanto a tese não é julgada, processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão estão suspensos em todo o país.
A decisão será importante porque deverá orientar os tribunais brasileiros em casos semelhantes.
Para Diego Kiçula, advogado, mestre em Direito pela Fundação Getulio Vargas e sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, a discussão envolve a compatibilização entre o direito do proprietário sobre o imóvel e as regras coletivas do condomínio.
“A discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar o próprio apartamento. O ponto jurídico está em saber quando uma utilização reiterada para estadias muito curtas deixa de ser compreendida como um uso residencial convencional e passa a produzir efeitos que atingem todo o condomínio.”
Airbnb pode ser proibido pelo condomínio?
O próprio STJ já analisou situações envolvendo imóveis utilizados repetidamente para estadias de curta duração.
Em julgamento realizado em maio, a Segunda Seção entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou profissional do imóvel, podem descaracterizar sua destinação residencial.
Nesse cenário, segundo o entendimento citado no material, a utilização depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos.
Isso, porém, não significa que todo aluguel feito pelo Airbnb seja automaticamente proibido.
A plataforma utilizada é apenas um dos elementos da situação. Frequência das estadias, características da contratação, forma de utilização do apartamento e regras estabelecidas pelo condomínio também precisam ser consideradas.
“Isso não significa dizer que qualquer locação realizada por meio de uma plataforma digital automaticamente será proibida. A forma como o imóvel é utilizado, a frequência das estadias, a natureza da contratação e, principalmente, o conteúdo da convenção condominial precisam ser analisados”, afirma Kiçula.
Precisa pedir autorização antes de anunciar?
Não há, portanto, uma resposta única aplicável a todos os condomínios.
Antes de anunciar um apartamento para o Natal, Réveillon ou férias de verão, o proprietário deve verificar pelo menos três pontos: a convenção do condomínio, o regimento interno e as decisões já aprovadas em assembleia.
Se existirem restrições específicas às estadias de curta duração, elas precisam ser consideradas.
“O erro é imaginar que basta ser proprietário para que qualquer modalidade de utilização da unidade esteja automaticamente permitida. Em condomínios, o direito individual sobre o imóvel convive com regras coletivas”, explica o advogado.
A análise antecipada também pode evitar que o proprietário aceite uma reserva e posteriormente descubra alguma restrição para entrada ou permanência dos hóspedes.
Decisão pode afetar proprietários e condomínios
A futura decisão do STJ deverá ter impacto sobre proprietários, síndicos, administradoras e condomínios que ainda não estabeleceram regras específicas para estadias de curta duração.
A questão ganhou dimensão com o crescimento desse mercado. Segundo estudo da FGV Projetos citado no material, a atividade relacionada ao Airbnb movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, crescimento de 13% em relação ao ano anterior.
A procura também aumenta durante o verão. Dados divulgados pela plataforma referentes à temporada entre dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 mostraram que 90% das buscas feitas por grupos brasileiros e 88% das realizadas por famílias tinham destinos nacionais.
Rio de Janeiro, Florianópolis, Maceió, Porto Seguro, Praia Grande e São Sebastião estavam entre os destinos em alta.
Enquanto o STJ não estabelece a nova tese, a recomendação para quem pretende aproveitar a alta temporada para alugar um apartamento por poucos dias é simples: consultar as regras do condomínio antes de colocar o imóvel nas plataformas.
Como muitas convenções foram elaboradas antes da popularização das locações digitais de curta duração, a discussão também deve levar condomínios a revisar suas próprias regras.